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夏洛特的成长趋势

夏洛特的发展为这座繁华大都市之外的周边县带来了巨大的经济发展。这种波浪式的增长是如何重塑曾经沉寂的城镇的?是朝着更好的方向发展吗?

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新的投资蜂拥而至夏洛特附近的县。现在，经济增长也在努力跟上。

切斯特SC振兴:开发商旨在为空置建筑带来新的生命

礼来(Eli Lilly)和盖洛(E&J Gallo)等公司正在夏洛特附近的县落户。为什么?

戴夫·戴维斯很有竞争力。2018年，当北卡罗来纳州将梅赛德斯-奔驰美国总部拱手让给佐治亚州时，他开始了自己的事业。

总部位于康科德的富通资本合伙公司(Fortius Capital Partners)的发展总监戴维斯(Davis)和富通资本的创始人、同事j·哈里斯·莫里森三世(J. Harris Morrison III)决定利用他们在北卡罗来纳州看到的增长潜力。

戴维斯说:“我讨厌用体育来比喻，但我知道，当我失去一些东西时，它会让我以更快的速度进攻。”“当下一次机会到来时，我会准备得更好。”

国家开发商正在确定夏洛特附近的县作为制造业发展中心的欢迎地点。

距夏洛特45分钟车程的罗文县(Rowan County)拥有2200万平方英尺的投机地产，为即将到来的商业活动做准备。邻近的艾瑞德尔县在过去两年中宣布了1100万平方英尺的面积。

选址专家表示，投资超过10亿美元的“大型项目”正在增多。例如，制药巨头礼来公司(Eli Lilly)正投资10亿美元在卡巴鲁斯县(Cabarrus County)的一家工厂生产肥胖、糖尿病和阿尔茨海默症药物。

选址专家和开发商一致认为，北卡罗来纳州是一个商业友好的州。但随着这种增长，基础设施方面的阵痛也随之而来。

戴维斯说，公司正在努力简化大流行后的供应链。他看到生产正在回到美国本土，增加了对制造设施的需求。他说，卡罗来纳州有可用的土地和熟练的劳动力，这对制造商很有吸引力。

但是，土地的可用性并不意味着一个现成的工业基地。

位于南卡罗来纳州格林维尔的工业和制造业选址公司Global Location Strategies的迪迪·考德威尔(Didi Caldwell)说，开发商必须为公用事业提供足够的基础设施。

“很多好地段已经被项目抢光了，所以我们在那里很挣扎，”她说。

“没有产品就没有项目”

为了创建可行的工业基地，开发商通常会建造投机性房地产，就像一张空白画布，供扩张中的企业选择。

戴维斯表示，Fortius是一家纯粹的投机开发商，这也带来了一系列挑战。

“真的很难预测公司想从你的房产中得到什么，”他说。“因此，通过与经济发展办公室合作，你可以试着找出最适合投资于这处房产的东西。”

总部位于温斯顿-塞勒姆的Williams Development Group的泰勒·威廉姆斯(Taylor Williams)说，投机的开发商必须逆向工作，以包括他们认为潜在租户可能需要的功能。

艾瑞德尔县经济发展办公室首席执行官珍·博瑟(Jen Bosser)表示，该县与沃尔玛达成了一项协议，使用了100万平方英尺的投机地产。

威廉姆斯说，当公司需要房产时，他们很少有时间等待，这可能需要长达两年的时间。如果一家企业找一家经济开发商寻找房产，他们通常会有多种现成的产品类型。

“没有产品，就没有项目，”威廉姆斯说。

选址员与寻找投机性房产的公司合作，他们确切地知道需要购买什么样的房产。

选址专家提到的三种必需品是劳动力、物流和电力。

人才成本

农村地区的土地可用性需要与劳动力相平衡。但劳动力并不一定要来自国内。

博瑟说，以艾瑞德尔县为例，该县周围有9个县，因此进入该地区的工作可以由艾瑞德尔县内外的人来填补。

威廉姆斯说，该地区的熟练和半熟练劳动力提供了大量可用的劳动力。他的公司开发了斯泰茨维尔商业中心(Statesville Commerce Center)，这是位于艾瑞德尔县的两处投机地产，总面积达63万平方英尺。

在州界的另一边，南卡罗来纳州切斯特县，Global Location Strategies促成了与位于里奇堡的夏洛特锂电池制造商Albemarle Corp.达成的价值13亿美元、创造300个工作岗位的协议。考德威尔说，成功的关键是少量的工作，所以该县有足够的人口来填补这些工作。

“对于一个农村县来说，这是一个巨大的胜利，”她说，“可能比一个耗资13亿美元、创造1000个工作岗位的项目还要大，因为没有1000名员工坐在一旁等着被雇佣。”

港口、火车和汽车

北卡罗莱纳州拥有铁路系统、高速公路网和港口，在决定如何出口产品时，该州为企业提供了多种选择。

在谈到选址时，经常提到高速公路。

威廉姆斯说，选择斯泰茨维尔开发项目是因为它靠近77号州际公路。罗文县经济发展办公室首席执行官罗德尼·克里德(Rodney Crider)说，罗文县的发展主要是85号州际公路拓宽的结果。I-85走廊是戴维斯生意的基石。

戴维斯说:“在短距离内运输货物最简单的方法是卡车运输。”

在出口方面，港口是下一个必需品。戴维斯说，北卡罗来纳州靠近东海岸四个最强大的港口中的三个，分别是诺福克、弗吉尼亚州、萨凡纳、佐治亚州和查尔斯顿。东海岸最大的港口是纽约和新泽西的港口。

另一种可能卷土重来的交通方式是铁路。

威廉姆斯说，铁路是一致的、可靠的、成本效益高的。切斯特县经济发展办公室首席执行官罗伯特·朗(Robert Long)说，去年，该县的铁路线帮助确保了与E. & J. Gallo酿酒厂达成的4.23亿美元的交易。酒厂使用铁路线来运输产品，并将铁路纳入其仓库内。

考德威尔指出，铁路有助于企业实现其环境和社会治理目标。

但几位专家表示，新铁路很少再建了。

房地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的董事总经理本顿·布莱恩(Benton Blaine)说，修建铁路支线或铁路线的出口匝道部分可能需要100万美元左右。

权力斗争

考德威尔说，随着“大型项目”的增加，电力需求也在增加。

她说，从2008年到2017年，全球定位服务公司在全国宣布了50个大型项目。在过去的五年里，它宣布了73个。许多像这样的项目需要更多的能源，因为它们体积更大，或者因为它们是高科技产业。

布莱恩说，五年前，一个项目的大量能源大约是4兆瓦，可以为大约2000个家庭供电。现在，他有多个项目使用40兆瓦，一个使用100兆瓦，这是每年1500万美元的电费账单。

许多这样的项目都想要自己的变电站，这样就可以接收高压能源，并使其可供消费者使用。布莱恩说，建造一座这样的建筑需要花费3000万美元，大约需要两年半的时间。

夏洛特的环形县努力跟上项目的增长和对土地的需求，但他们仍然需要确保基础设施跟上增长的步伐。

“每个人都想分一杯羹，”戴维斯说。“要实现这一目标，我们所有人都必须通力合作。”